«Все в Сочи начинается с большого обмана». Обо что разобьются ваши мечты о жизни…

«Все в Сочи начинается с большого обмана». Обо что разобьются ваши мечты о жизни у моря

«А самое большое разочарование ждет тех, кто хочет купить апартаменты в Имеретинской низменности по 450-500 тыс. руб. за метр и сдавать их туристам. Это смех!». — Иван Стихин, «БВБ Недвижимость».

Многие жители России мечтают когда-нибудь переехать к морю. Одни планируют проводить там лето, другие хотят жить на юге на пенсии, третьи мечтают растить детей в теплом климате либо возлагают инвестиционные надежды на курортную недвижимость. Причем в приоритете Сочи. Однако рынок жилья там весьма специфичный, и мечты о жизни у моря могут вдребезги разбиться об обман недобросовестных риелторов и неверный расчет. Чего стоит опасаться в первую очередь

Иван Стихин, руководитель департамента краткосрочных инвестпроектов компании «БВБ Недвижимость»:

— Все, что касается покупки квартир в Сочи, начинается с большого обмана. Здесь работает примерно 6-8 тыс. риелторов — для города с населением в полмиллиона это очень много. И каждый день они сотнями выбрасывают на площадки «Авито» и ЦИАН объявления-«фонари».

По сути, это фейки. С букинга или Airbnb берут фотографии шикарных квартир: Майами, Ницца, Болгария — все, что угодно, лишь бы не было видно песчаного пляжа, потому что в Сочи галька. Выкладывают объявления о продаже этих объектов, пишут симпатичную цену, примерное месторасположение в пределах Сочи и ждут, закинув удочку. Когда звонят потенциальные покупатели, им плетут, что квартира на задатке, или что собственник сейчас за границей и просмотр невозможен, или что-нибудь еще. Но! Есть другие варианты, и их можно посмотреть прямо сейчас. Конечно, реальные объекты хуже, но клиент уже попался.

Есть более отчаянные риелторы — они выезжают на встречу с покупателем, который настроен посмотреть квартиру мечты, и откровенно говорят: это все обман, таких объектов нет. Если хотите увидеть реальные предложения, поехали со мной. Нет — до свидания.

Задача риелтора простая: выманить покупателя на «фонарь». В автосалонах подобная схема называется «елка».

Сотрудники автоцентров размещают рекламу, где говорится о продаже авто по цене ниже рынка. А когда покупатели приезжают за машиной, оказывается, что ее в наличии нет. Или есть, но на 200 тыс. руб. дороже. Здесь все примерно так же. Главное, чтобы клиент позвонил, а дальше — работа менеджера.

Конечно, «Авито» и ЦИАН борются с «фонарями», но не особенно старательно. Потому что такие объявления размещают за деньги, площадкам это просто выгодно. В месяц одно среднее риелторское агентство может покупать 500 квот на публикацию «фонарей». При этом москвичи и питерцы очень доверяют и ЦИАН, и «Авито», потому что в обеих столицах на них фейков нет. Поэтому коллеги, работающие в Москве и Санкт-Петербурге, обычно пребывают в глубоком шоке от реалий сочинского рынка. Говорят, что в сфере творится дичь, а местные риелторы — страшные люди.

Вторая опасность, подстерегающая желающих купить квартиру у моря, — так называемые жэпэшки. Это и не квартиры, и не апартаменты, а жилые помещения. Штука удивительная, и есть она только в Сочи.

В чем суть: на участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), можно поставить дом не более трех этажей, при этом объект не должен быть выше 15 м. А в Сочи очень много земли для ИЖС. Застройщик покупает такой участок, ставит на нем трехэтажку — как положено, оформляет здание в собственность, а потом заказывает улучшение проекта. И в его рамках умудряется возвести еще пять этажей. Получается такая большая очень многоквартирная восьмиэтажка. Это здание вводят в эксплуатацию по суду и продают жилые помещения, которые расходятся как горячие пирожки. Покупателям плетут, что жэпэшки — отличный вариант, к тому же они значительно дешевле обычных квартир — процентов на 30. Такое жилье можно взять и по 60 тыс. руб. за квадрат — где-нибудь в Адлере, например.

Главная проблема жэпэшек — коммуникации. Местных микрозастройщиков не волнует, что должны быть выкуплены техусловия на подведение водопровода, на отведение канализации, на электричество.

Некоторые мои коллеги живут в таких жэпэшках — в основном, это местные ребята, они знали, на что идут. У них есть домовые чаты, где нередко пишут: «Соседи, дайте мне вскипятить чайник». Потому что на восьмиэтажку всего 15 киловатт! Вода в таких домах по расписанию, тонкой струйкой.

А канализация у них ЛОС — локальные очистные сооружения. Это не выгребная яма, конечно, но и не канализация в привычном виде. Такой себе биотуалет, только для большого многоквартирника.

К тому же жэпэшку могут снести — если выяснится, что объект построен с нарушениями. Госэкспертизу такие проекты не проходят, никакой госкомиссии по приемке зданий нет. Да и вообще, выдержит ли фундамент, рассчитанный на трехэтажку, восемь этажей — бог знает. А в Сочи сейсмоопасная зона, нередки оползни.

В городе есть риелторы, которые принципиально не продают такие объекты. Говорят, что угодно, только не жэпэ. Справедливости ради, отмечу: приличные жэпэшки, построенные с экспертизой и по всем правилам, в Сочи есть. Но стоят они как обычная квартира — от 150 тыс. руб. за метр.

При этом все жепешки продаются по договорам инвестирования в строительство, с неполной суммой в договоре. Делается это для ухода от налогов. Если сделка будет расторгнута, есть большой риск получить только те деньги, что указаны в договоре. При этом прошлым летом некоторые жэпэшки кредитовали банки, в том числе крупнейший российский госбанк. Те объекты вводились в эксплуатацию с участием администрации города — мэрия выступала в суде истцом и просила ввести здание.

Меня удивило, что в этом участвовал госбанк. Стало ясно: если объект аккредитован финучреждением, это вообще ни о чем не говорит и ничего не гарантирует. А многие покупатели считают, что 214-ФЗ, счета эскроу, госбанк в проекте делают покупку квартиры максимально безопасной.

При этом в Сочи есть «памятник 214-ФЗ» — квартал «Фазатрон» в центральном районе Мамайка. Стоят коробки зданий, строительство заморожено, покупателей квартир кинули. Застройщик квартала Анзор Пруидзе сейчас сидит в тюрьме.

Но посадки здесь редкость, своим в этом городе многое сходит с рук. Весь девелоперский рынок Сочи — это, по большому счету, три-четыре мощных местных компании, которые и задают тон. Из инорегионалов здесь только краснодарские «Неометрия», AVA Group и федеральный «Талан». Прошлым летом участок на Курортном проспекте выкупила московская ГК «ПИК». Сейчас все с нетерпением ждут, когда девелопер определится с проектом. Москвичи и питерцы знают этого игрока, доверяют ему и готовы покупать квартиры. Местные же названия им ни о чем не говорят, да и качество ЖК сочинских девелоперов отличается не в лучшую сторону.

В общем, пока рынок жилья в Сочи не выглядит особенно привлекательным — по сравнению с обеими столицами, тем же Екатеринбургом и другими мегаполисами страны. Покупать здесь квартиру с прицелом на переезд, не зная рынка, местной специфики, не имея сколько-нибудь приличного бюджета — скорее авантюра. Лучше попросить рекомендации у друзей и знакомых, которые уже имели опыт приобретения недвижимости в Сочи, и поискать добросовестного риелтора, которые, конечно же, в городе есть.

А самое большое разочарование ждет тех, кто хочет беззаботной жизни рантье: купить апартаменты в Имеретинской низменности по 450-500 тыс. руб. за метр и сдавать их туристам. Такое вложение не окупится никогда.

В одном из апартаментных комплексов в Имеретинке, например, сейчас номер в 27 кв. м сдается по 2 тыс. руб. в сутки. Летом стоимость подрастет до 4-5 тыс. руб. Это смех! Если учесть что 30-50% суммы — комиссия компании, которая осуществляет доверительное управление апартаментами, собственник получает копейки.

Инвестировать в Сочи интересно только если брать квартиру на котловане, скажем, по 90 тыс. руб. за метр и продавать готовую по 180 тыс. Все остальное — баловство.

30 КОММЕНТАРИИ

  1. Знаю 10 риэлторов на Ютубе и они со всем справляются и от клиентов отбоя нет

  2. Хорошая статья, предупредить людей от покупки таких квартир. Тем более что город сезонный, работы нет практически. Цены завышены в разы не только на жилье, но и на продукты питания, одежду.

  3. если из 6-8 тысяч сочинский самых успешных лжецов-риелтеров расстрелять сотню,, то всё нормализуется. На фронте, на войне такие являются провокаторами. Их никогда не жалели. Только в расход. В принципе, повторюсь, что всё строительство должно вестись и регулироваться государственными строительными организациями. Никаких частных инвесторов, по сути бред подлецов, не должно быть и в помине. Сами придумали дурилку и теперь ищите как выскочить из фальши и лжи. Составьте правила игры точные и жёсткие. Дом построили и все заселились. Если дом наполовину заселен, то такой дом подлежит сносу или без платной раздаче нуждающимся оставшихся квартир. Нужно обязательно и срочно завершать дурилку властей и аферы разных прилипал.

  4. Хорошая статья, можно добавить для рантье что сезон в Сочи только 3 месяца, вместе с бархатный сезоном, и Турция не каждый год закрыта.

  5. Мы были удивлены, что нам предложили договор на 1 млн при стоимости жилья в 6 млн. И что нет никаких «ф214, эскроу и неполный договор-так все банки делают, даже у вас в Питере». Короче, послушала этот бред сивой кобылы и передумала покупать 😄

  6. Да, мне тут один сочинский риэлтор, некий Элиша Х., рассказывал о прелестях покупки апартаментов в Лоо по 560 тыс за квадрат) и о том как на них можно получить «гарантированный доход от миллиона в год».

  7. Цены занижены, сечас и жп по 200 за метр продают. Ну и с Жп немного приукрасили а так всё верно, сам работаю риелтором и эту кухню знаю.

  8. Жилые помещения и жилые гаражи — вот это реально то, что удивило по приезду 😶

  9. Вот написано всё чётко! Пост огонь. Может хоть несколько переезжающих задумаются

  10. За 2 000 ₽ в сутки можно спокойно в Анталию смотаться с внутренним паспортом! Напоить турок вечером и заставить плясать сиртаки—1000₽
    Откуда у вас такие цены , сочинские …?😄

  11. Авито» и ЦИАН борются с «фонарями» ? Так риэлторы и окупировали эти сайты — там редко найдёшь собственника. Вообще риелторские фирмы (агентства недвижимости) себя дискредитировали, нужны новые структуры, где работали бы просто специалисты. А не «лохотронщики».

  12. Я переехала в Сочи в Советские времена по обмену. Вырастила детей, а теперь с удовольствием переехала на Кубань. Устала от нового Сочи. Не нравится он мне, теперь. Когда продавала квартиру то очень удивилась когда увидела множество «клонов» моего объявления. Причем все врали как могли. Не соответствовали параметры по метражу, наличию удобств и планировки квартиры и даже этаж, не соответствовал. Каждый риелтор, пытался приукрасить мою квартиру. Поэтому я убедилась в том, что риелторы всеми правдами и неправдами врут на каждом шагу. Слава богу что квартиру, всё же продала и за хорошую цену.

  13. Цен, по 90т.р.за кв.м., нет даже на котловане, примерно от 180т.р.цена начинается

  14. Покупка на стадии котлована как то уберегает вас от мошенничества? Жпшки только в Сочи? На их строительство народ подталкивало правительство лично своими указами и они по всей стране уже давно. Люди сами идут на сделку и зачастую все вполне легально и даже жить можно, если повезёт. Фонарь объявление или нет определить можно покапавшись в объявлениях пару дней, это тоже общепринятая практика, ищи жилье от собственника, не ленись — это же твое дело.

  15. Вообще не согласна со всем! Цены в Сочи приближаются к московским и это надо просто понимать! Если нет денег и нет возможносьи их заработать, просто не надо пытаться сюда переехать! И всё! Остальное для всех, у кого нет денег и возможностей! Как и везде! Просто не надо думать, что у тебя нет денег, но ты всех умнее и у тебя все получится! НЕТ! Не получиься, если раньше не получилось! ЖИВИ ПО СРЕДСТВАМ! Это главное правило!

  16. у меня висело объявление на авито как от частника пол года, никому нафиг не было нужно, продал агент на том же авито со своими +350 к сверху

  17. Сочинские риелторы это позор для профессии, пакет документов и нормативные акты для многих из них другая галактика🤣🤣🤣 Лепить фонари и бегать толпой по 4-5 человек за 1 покупателем они считают нормой) риелторской этики не существует, кто успел, тот и сьел. В столицах даже в начале 90-х при формировании рынка недвижимости такого хаоса не было)

  18. карантин, конечно, поспособствовал раздутию пузыря сочинской недвиги, но скоро это изменится

  19. Написал один пенек не знающий, после двух предложений даже читать не стал. Сидите дальше на своих 5 точках и жалуетесь на жизнь. И обсуждайте темы далекие от Вас, Вы же в жизни только это и можете. А мы пока будем подстраиваться и налаживать свой внутренний комфорт пока вы воздух сотрясаете.
    Всегда и везде есть хороший человек / хороший специалист/хороший клиент и т.п.
    Стадо Вы
    Все вечно виноваты у Вас
    Москва/Путин/Новальный/Сочи/работодатель/да и вообще все кроме Вас …

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий
Пожалуйста, введите ваше имя здесь